jeudi 14 juin 2012

Rechercher un appart à Singapour

Notre propriétaire a vendu son appartement, et donc notre bail se termine le 23 Juillet, nous entamons donc les démarches de recherche d'un nouvel appart... Comment ça marche ici?

Alors déjà il faut savoir que 80% du parc de logement sur Singapour est financé par l'Etat. C'est leurs HLM, qu'on appelle ici HDB (House Board Developement). A l'achat, seul les singapouriens peuvent y accéder. C'est en fait financé par leur plan de retraite. Tous les mois, en lieu et place de nos charges, une somme vient se créditer sur leur compte "social" qui servira à financer leur appart, leur retraite, leur santé . Pour ceux qui ont eu la chance de cotiser toute leur vie... oui, car il y a toute une génération qui a été écarté de cela et donc on voit beaucoup de personnes âgées de plus de 70 ans qui travaillent dans des postes fatigants (un petit vieux fait le ménage de notre condo de 6h du matin à 16h, 7 jours sur 7...)
Dans les HDB, un pourcentage savamment étudié par l'Etat laisse place à toutes les ethnies pour qu'il n'y ait ni ghettos, ni jaloux. Le principe du HDB c'est des grandes tours de plus de 20 étages, et à ses pieds restauration pas chère, marché, transports en commun... Bien pratique donc, et le tout pour un montant raisonnable.

Vous en avez rêvé, je vous emmène dans un appartement HDB refait récemment:

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Le reste du marché ce sont quelques maisons, et surtout les fameux "condo". Un condo c'est une résidence à priori destinée aux expatriés ou à des personnes plus aisées et qui offre un cadre de vie moins dense (immeuble rarement haut sauf à certains endroits, jardins...), et surtout les fameuses "facilities" (aire de jeux pour les enfants, piscine, salle de gym, tennis étant l'équipement minimum auquel peut s'ajouter terrain de squash, salle de karaoké, superette, voir même cafétéria...)

L'offre de l'un ou de l'autre est assez énorme, on trouve donc des appartements sans trop de difficulté (tant qu'on a le budget qui correspond à la zone recherchée).

Cela dit beaucoup de choses fonctionne étrangement.

On peut tout d'abord chercher des appartements en colocation et dans ce cadre il va falloir préciser sa nationalité, ses préférences sexuelles, si on veut dormir sur le canapé du salon ou dans la "suite parentale". Pour certains on vous interdira de cuisiner dans l'appartement (et vous mangerez au food court), pour d'autres comme vous n'êtes pas chinois, on ne vous voudra pas (le plus dur étant pour les indiens réputés pour avoir une nourriture odorante... sympa...)

Une grande partie des expatriés ont un "package" c'est à dire que leur appartement est pris en charge, dans la plupart des cas ils ont bien entendu un budget, et surtout un listing ou un agent attitré qui leur permettra de trouver chaussure à leur pieds. Pendant des années, les "packages" étaient assez conséquent, et le marché de l'immobilier singapourien, en particulier celui des condos de luxe, en a bien profité. Ce qui fait qu'il devient rare de trouver un 3 pièces de plus de 100 m2, et encore plus rare de le trouver à un prix raisonnable... Cependant, avec la crise, et surtout la possibilité de recruter des personnes aux mêmes postes sans packages, la négociation devient serrée et de nombreux condos de luxe arrivent sur le marché sans acheteurs, ni locataires...

Première surprise: tout est négociable. Payer le prix affiché est une ânerie... On se fait tous avoir avec notre premier appart, mais on se rend vite compte que l'on peut négocier un ameublement ou une baisse conséquente du loyer jusqu'à 15-20%.  Nous avons ainsi réussi à baisser le prix de notre loyer lors de son renouvellement il y a quelques mois.

Il faut dans la plupart des cas passer par un agent immobilier. Pas par une agence, mais par un agent. Celui-ci est singapourien et fait ça en général en plus de son boulot classique. Il est branché sur internet, et passe sa vie à envoyer des sms et des mails. Il ne connait pas les appartements qu'il loue, sauf exception. De l'autre côté, le propriétaire a son propre agent. C'est censé garantir les droits de chacun (ne nous leurrons pas, ici un locataire n'a aucun droit ou presque). Chacun touche 1/2 mois de loyer pour un an de bail, un mois pour deux ans de bail. Le jeu des agents fausse en grande partie le marché de l'immobilier:
- l'agent du locataire va avoir du mal à négocier librement car chaque baisse de loyer lui enlève une partie de sa commission. Il préferera vous dire "le proprio n'a pas accepté" alors qu'il ne l'a pas proposé ou vous proposer des apparts à un prix plus élevés. Il pourra aussi vous dire "négociez plutôt un four".
- l'agent du propriétaire lui n'a aucun intérêt à ce qu'un bien se loue vite si c'est moins cher, il perdra une partie de sa commission. Il ne proposera donc même pas au propriétaire une offre. le pire que j'ai vu c'est pour un joli 3 pièces, non meublé, et situé dans les étages du bas (deux points négatifs à Singapour, mais pas spécialement pour nous), affiché à 4600$, à qui on propose un loyer à 3800$ qui nous répond "le propriétaire le louera à des étudiants de telle école pour 5000$". Cela veut dire pour le propriétaire 3 mois vide par an. L'agent lui ne perd rien, il aura sa commission. Le propriétaire perdra non seulement une commission qu'il paiera plus cher et tous les ans,  et trois mois de loyer par an. Le plus drôle étant que le lendemain, un autre agent nous répond sur le même appartement "je peux le négocier à 4300$". A cela s'ajoute, si le loyer est supérieur à 4000$ un partage de commission que je n'ai pas compris (d'où leur réticence à négocier en dessous de 4000$). (voir le nota-bene à la fin de l'article)
- vous aurez également à payer les stamp fee (qui à côté des autres frais sont négligeables, aux alentours de 200$ de mémoire), c'est inévitable car c'est l'enregistrement officiel de votre bail (après vous pouvez toujours négocier que le propriétaire le prenne en charge: on avait obtenu gain de cause pour le renouvellement de 3 mois de notre bail avant la vente de l'appartement compte tenu du désagrément des visites incessantes)

Une amie, a donc eu son agent qui a refusé de négocier une baisse du loyer, mais en passant en direct avec le propriétaire a obtenu gain de cause...

Au delà de ça vous avez bien lu un bail est de manière classique de un ou deux ans, renouvellable une fois avec une négociation contrôlée à ce moment là ne permettant pas d'augmenter (trop) le loyer (et à cette occasion on repaie l'agent normalement), par contre après si vous restez le propriétaire vous propose ce qu'il veut comme augmentation. Il n'est pas rare que le prix grimpe de 45%... Il tente... on sait jamais... parfois il joue l'inflexible et le jour de votre départ, voyant qu'il n'arrivera pas à trouver acquéreur, accède (trop tard) à vos propositions...

Autant en France, on peut facilement faire le tour de l'offre correspondant à nos critères (quartiers, surface, budget), ici c'est quasiment impossible... On peut se retrouver avec des listings de plus de 50 appartements de libre dans la semaine, dans la même rue!
De même, on a toujours eu l'habitude d'avoir des agents immobiliers qui connaissait le lieu, et savait le vendre. Ici c'est assez sidérant de voir un agent avouer n'être jamais venu, s'extasier en même temps que vous sur la vue, ou découvrir sa moue  quand l'annonce ne correspond pas à ce que l'on voit et qu'il doit essayer vainement de le défendre, ou qu'il se dit juste avoir perdu son temps...

Bref, nous nous avons décidé d'être des requins de la négociation: on passera par la fenêtre si on ne nous laisse pas passer par la porte... Et surtout, nous savons qu'au pire dans notre quartier nous trouverons à nos tarifs, et en attendant on tente le coup près du boulot d'Arnaud... Sait-on jamais... On vous tiendra au courant! En attendant il est un peu tôt pour finaliser un deal, car les appartements sont comme à Paris à prendre immédiatement, et on a souvent plus de pouvoir de négociation quand on propose de démarrer le bail rapidement! Nous sommes donc plutôt en repérage: dans un condo, un certain nombre d'offres circulent réguliérement et le plan de tous les appartements se valent à peu de chose près. On peut donc trouver et signer en quelques jours!

Allez, voici un appartement d'un condo:







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Où chercher des annonces?
http://www.propertyguru.com.sg/

Notre agent pour ceux qui en ont besoin: Esther 9028 1282 - lingleec@gmail.com

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Deux autres articles intéressant:
http://singapour.blog.lemonde.fr/2012/04/03/la-fabuleuse-histoire-du-hdb/
http://paris-singapore.com/la-jungle-des-agents-immobiliers-a-singapour

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Pour le partage de la commission:
Au-delà de 4000$ de loyer, et pour une durée de bail de deux ans, vous n'avez pas de frais d'agent à payer, tout est à la charge du propriétaire et l'agent du propriétaire divise en deux la commission avec l'agent du locataire. Cette barre de 4000$ n'est donc pas que symbolique car comme l'explique l'auteur de Paris--Singapour, l'agent du propriétaire souhaite souvent partager sa commission soit avec un ami, soit avec un agent de la même agence (quand vous prenez rendez-vous par vous même, il est courant que les agents arrivent par deux et donc s'imposent comme agent pour vous locataires. Si vous ne souhaitez pas avoir d'agents, dîtes-le dès la prise de rendez-vous). En résumé, descendre en dessous de 4000$ ou passer à un an de bail, ça va gêner l'agent, pas le propriétaire... Connaître les enjeux, permet souvent de pouvoir faire une négociation réussie!
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Un site utile:
http://www.ura.gov.sg/realEstateWeb/realEstate/pageflow/rental/RentalController.jpf
Vous verrez les réels prix de signatures des apparts...
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Un autre point de vue: celui d'une nouvelle arrivante (famille 2 adultes + 1 enfant / arrivée en HDB):
(auquel je mettrais les bémols de mon expérience dont je parle ci-dessous: si l'agent ne veut pas négocier en dessous, c'est qu'il y perd au niveau de sa commission, pas qu'il ne peut pas: NEGOCIEZ. On peut négocier et avoir des améliorations (faut pas non plus trop en demander). Et enfin, dans les renouvellements de baux, je connais plus de cas qui ont réussis à négocier leur loyer à la baisse lors du renouvellement (le proprio aimant bien avoir quelqu'un qui paie réguliérement, qui prend soin de l'appart et surtout s'économiser le coût d'une nouvelle recherche d'appart qui signifie appartement vide, certainement travaux à faire, etc...), que de cas où le loyer a été augmenté. Dans le cas d'une augmentation trop importante, libre à vous de partir, et dans les deux cas dont j'ai entendu parler d'augmentation importante, l'un à négocier une augmentation raisonnable et a abouti, l'autre est parti et le proprio la veille du départ voulait finalement bien accéder aux souhaits du locataire. Bref, business is business, mais autant du côté du locataire, que du propriétaire. Par contre, dans mon cas, deux fois le propriétaire a vendu l'appartement à la fin du bail, m'obligeant donc à partir, même si j'aimais l'endroit :/ . 
Il faut savoir qu'énormément de millionnaires investissent dans des appartements non occupés, mais qu'énormément de condos neufs sortent sur le marché sans être occupés (malgré la forte demande) car les appartements sont trop petits, trop chers... En HDB, il faut aussi se mettre dans la peau d'un local, qui gagne rarement plus de 5000$ par mois, donc encore une fois, remettez les choses dans le contexte, et négociez, vous n'avez rien à y perdre. Le lien au-dessus de l'URA vous permettra de voir les prix REELS de location... Bref, si vous ne devez retenir qu'une chose NEGOCIER!)

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