Negocier son bail... Ou comment marchander avec un proprietaire singapourien....

3eme déménagement a Singapour, quelques conseils donc en plus, et pour mes lecteurs qui me connaissent plus intimement nous déménageons le 10, donc vous en saurez plus à ce moment la....

3eme négociations en deux ans et demi, je commence à avoir des tas de conseils...

Un article supra-pratique, pas vraiment drôle mais réclamé à corps et à cris (ou presque)

Vous êtes futés, vous avez épluché:

- tous mes articles sur la recherche de logement (ici et ici)

- et tous les articles de Paris-Singapore sur le sujets (ici)

Et vous entamez votre recherche.... Evidemment vous avez énormément de questions:

1/ Dois-je passer par un agent?

C'est comme vous voulez. 

L'avantage de l'agent c'est qu'il va être votre intermediaire et pour certaines discussions peut être un atout et en particulier pour retrouver votre caution. Cela dit, rien ne vous oblige à passer par un agent.

Il est certain par contre qu'il faut que ce soit quelqu'un en qui vous avez un minimum confiance, puisqu'il aura en charge quelques-uns de vos interets. Plusieurs noms circulent sur les réseaux, et n'hésitez pas à poser la question.

Personnellement, j'ai eu affaire à:

- Esther (+65 9028 1282 - lingleec@gmail.com) 

- et Pearly (+65 9656 0236)

Mais je n'ai aucune comm' avec elles, et pensez a demander aussi sur les réseaux quelques contacts...

Sachez que si votre loyer est superieur à 4000$ (au jour d'aujourd'hui), vous n'aurez aucun frais d'agents à payer, dans le cas contraire, le tarif est de 1/2 mois de loyer par année de bail (vous signez pour deux ans, vous payez un mois de frais d'agence)

Les frais d'agents sont comme tout ici négociables. (Cela dit, je negocie plutôt d'autres choses)

2/ Quel quartier?

Là aussi, c'est la question classique mais tellement personnelle qu'impossible d'y répondre pafaitement.

Une chose est sûre, il faut être près d'une station de métro à pied (sauf si vous avez un hub de bus tout prêt ou que vous êtes adeptes de la voiture et du taxi).

Lorsque je dis tout près, cela exclut le cas où l'agent vous dit que par bus ou par navette vous y êtes en 10 minutes (ou alors testez-le en vrai): en général, l'attente du bus, le temps de faire le changement, rallonge le temps réel de trajet de 20 minutes et là ça commence à faire long).

A mon sens, il est aussi essentiel de prendre en compte votre temps de trajet quotidien pour aller au boulot (45 minutes maximum porte à porte, au-delà, vous pouvez rayer à moins que l'offre soit extraordinaire).

Autre point à regarder absolument: les points où vous irez chercher vos courses. J'ai vécu un peu plus d'un an loin d'un supermarché et à faire les courses en allant en bus et revenant en taxi + livraisons pour les gros trucs, c'est juste l'enfer... 

- East Coast, quartier familial, un blog lui ai dédié (ici), et des petites ruelles de Joo Chiat aux condos paisibles de Tampines, vous trouverez certainement votre bonheur...

- Le CBD: plutôt pour les célibataires et les couples avec maxi un enfant (les apparts ont tendance à être petits, mais il y en a des grands - pour gros budgets - ), un quartier idéal pour les amateurs de shoppings, avec quelques quartiers sympas: les amateurs d'Asie aimeront Chinatown, Little India, quand les bobos ne jureront que par River Valley ou Tiong Bahru, et les shoppings addict par Somerset! Les budgets généreux iront regarder du côté de Nassim Hill...

- Les familles françaises ont tendance à se regrouper vers Ang-Mo-Kio, Bishan et Serangoon: évidemment l'école française y est pour beaucoup, mais l'excellente desserte en transport en commun joue, beaucoup de maisons individuelles à prix correct, quelques condos vieillissants et donc spacieux, un bon mix local et expatriés, un rapport qualité-prix auquel je ne m'attendais pas avant de visiter le duplex que nous quittons aujourd'hui (le nom du building Thomson Imperial Court, pas de piscine mais un supermarché au basement et si vous avez la chance d'avoir un appart' avec terrasse sur le toit c'est un excellent deal - à surveiller )

- Bukit Timah / Sixt Avenue: assez mal desservi (suivant les endroits) pour l'instant côté métro, les lignes arrivent. Pour autant de Cluny Court à Sixt Avenue, c'est trés chic, beaucoup de joli condo. Les petits budgets et amateurs d'espaces trouveront encore des prix corrects du côté de Shelford Road. C'est là où il y a l'ambassade de France (où on ne va pas tous les matins certes), et une entrée du jardin botanique.  Pour les budgets dodus mais amateurs d'espaces, vous trouverez de chouettes espaces...

- Upper Bukit Timah / Bukit Batok / Dairy Farm / Jurong et même Lakeside: pour certains supers paumés, l'idéal étant d'avoir une voiture ou de bosser très près. Génial pour les petits budgets, nous avions un 120m2 dans un condo à 3000$, ce qui peut d'ailleurs permettre à certains de préférer le choix d'être excentrés et souvent dans des endroits très verts (La nature-reserve, les singes, l'accès en direct à la jungle, les grands parcs de lakeside....), c'est aussi un bon choix pour les enfants de l'école canadienne, ou allemande qui sont dans le quartier.

- Le Ch'nord avec Woodlands et cie, c'est comme pour nous en France, c'est le ch'nord! Un mix très très local et de grosses baraques pour les américains, l'école américaine étant là... Bien desservis par la ligne rouge mais la ligne rouge est pénible... C'est donc un choix!

- Le sud .... ah.... le Sud.... Son petit St-Tropez avec deux magnifiques condos Reflexion et Carribean donnant directement sur la Marina, et puis Sentos où on peut malgré la légende trouver de très beaux apparts à des prix presque corrects, mais aussi les plus chers logements de l'île, c'est selon... Surtout, ce qu'il faudra prendre en compte, c'est l'entrée et la sortie de l'île et... faire ses courses!

Evidemment c'est un tout petit brief, et je sais que Paris-Singapore a au moins un article sur le sujet, ainsi que Singabuzz,

3/ Meublé ou pas?

Ca ne changera strictement rien dans votre prix de loyer  qu'il soit fournit ou pas (sauf si vous demandez à rajouter les meubles), mais si vous êtes là pour une durée très déterminée et que vous avez pas ou peu de biens, ou que les biens que vous avez sont mieux dans le grenier de grand-maman que dans un univers à 90% d'humidité c'est un bon choix... Après, il ne faut pas trop être exigeant sur les meubles que vous aurez (C'est rarement les plus beaux!)

Ce serait à refaire, avec des enfants, et vu la durée de notre séjour en version indetéreminée, j'aurais plus de temps pour déménager et donc vendu un MAXIMUM, pris le strict nécessaire et les jouets des enfants (ça aurait donné une table, et quelques jouets je pense!), un ou deux éléments de décos peuvent être agréables pour se sentir chez soit, mais sachez que l'humidité peut ruiner vos litho/gravures/dessins...

Dans votre bail, il est d'usage que les meubles soit surestimés (qu'on indique un montant fulgurant correspondant aux meubles, ça arrange le propriétaire qui déduit ça de ses impôts...). 

Par exemple dans notre nouveau bail, on nous indique plus de 1500$ de fournitures par mois (on aura un frigo, un lave-linge, un four....) ... Le propriétaire ne sera imposable que sur la partie du loyer "ferme"...

4/ Un an ou deux?

J'étais partisane des baux d'un an si vous avez bien lu mes précédents posts, car je me méfie du proprio singapourien qui ne rendrait pas la caution... cependant après deux ventes de l'appartement et l'obligation de déguerpir au bout des un an... nous signons pour deux ans sans remords (mais j'ai fait réduire la caution à un mois et demi)

5/ Maintenant que vous avez ciblé votre budget, votre quartier, et vos exigences de bases (nombre de chambres, surface, etc...): repérez les annonces et spammez votre gentil agent immoblier avec: à lui de voir celles qui sont valables, les publicités mensongères (il y en a) et surtout d'organiser des visites qui se succèdent aux horiares qui vous arrangent et mieux de venir vous chercher et de vous ramener en voiture. Vous allez lui lâcher au bas mot un demi-mois de loyer, il peut faire ça!

Vous pouvez aussi repérer quelques condos qui vous plaisent et lui dire que vous cherchez là.

La version luxe de l'agent immobilier détectera en deux-trois visites ce que vous voulez et vous n'aurez pas à la spammer d'offres, il viendra vers vous avec les offres qu'il vous convient.

Correction grace aux commentaires d'Alexandra:
Regardez:
- l'isolation (sonore / aerienne, en cas de Haze ca peut servir. A savoir un appart bien isole risqué d'etre plus chaud au quotidian, donc il vaut mieux quelque chose de tres aere et supporter le haze une fois tous les 5 ans...)
- les chauffes-eaux (y en a t'il a la cuisine et plus pervers, dans la salle de bain de la helper)
- la sonnette et l'interphone (je n'en ai jamais eu qui marche - et ca entraine de bons quiproquos avec le facteur, sans compter les copains de passages)
- les places et connections pour vos machines (je pense en particulier le lave-vaisselle)
- l'age des clims, les fans...

6/ L'offre est là, vous avez trouvé le bien qui vous correspond (ce sera rarement le bien de vos rêves, car tous sont similaires). 

Le marché est volatile (inutile de chercher trop longtemps à l'avance, vous avez plus de pouvoir de négociation quand vous prenez l'appartement la semaine suivante et mieux, si vous avez le cash dans la poche et que vous dîtes c'est ça ou rien... (l'effet billets fait trembler le singapourien, il ne peut pas résister). Cela dit, même s'il est volatile, ne vous angoissez pas, si cette offre passe à quelqu'un d'autre il y aura certainement la maison d'à côté de libre ou l'appart d'au-dessus ou d'en-dessous avec le même plan et les mêmes meubles! De même, il faut relativiser on est rarement deux sur un même bien (en tous cas jamais 10 comme à Paris), mieux, vous ne vous retrouverez jamais à la porte, il y a tout le temps des logements vacants et vous ne serez jamais en pénurie d'offre.

Cela dit, mieux vaut chercher pour prendre dans le mois qui suit l'appartement (et pour les pressés nous avons pris le premier en moins d'une semaine, c'est donc possible), et se signaler rapidement si on est intéressés.

7/ Là débute la négociation... Sortez vos dents longues, vos ailerons de requins, et ne laissez-rien passer. 

Vous êtes en position de force: un expat' est par nature un locataire désirable (même s'ils ont horreur d'en voir déguerpir certains pour relocalisation soudaine en cours de bail - risque mesuré, deux mois de caution pour deux ans de loyer, en général ça leur convient).

A part ça le français est réputé pour être propre sur lui et rendre un appart en très bon état (on doit tous être flippés de perdre la caution)

Lorsque le bien vous intéresse, vous faîtes une offre assortie d'un mois de loyer pour sécuriser le bien (ce security deposit sera votre premier mois de loyer).

QUE NEGOCIER? JE DIRAIS TOUT!!!!

A/ Mis à part si vous êtes dans la catégorie "packages" où le budget et celui fixé par la compagnie, vous pouvez d'ores et déjà proposer un loyer au rabais par rapport au prix affiché.

En général la négo est de maxi 10-15% du loyer et le mieux c'est de se guider avec le site de l'URA qui relève pour chaque propriétés, les derniers loyers enregistrés. Votre agent peut dire ce qu'il veut c'est ce qui a réellement été enregistré lors du paiement du timbre... Vous savez donc la valeur de votre bien. Et vous pouvez vous guider des apparts que vous aurez vu selon la même configuration, dans le quartier...

B/ Vous êtes dans la catégorie packages et votre bien idéal est en-dessous de votre budget: pensez à y introduire ce qui vous facilitera la vie. Par exemple, l'entretien de la clim' et toutes les réparations y afférents, l'achat d'un lave-vaisselle,  ou des meubles qui vous manquent, voir la prise en charge de vos factures d'énergie et/ou d'internet.

C/ Vous pouvez négocier aussi votre caution: pousser vers un mois ou un mois et demi de loyer, 

et/ou vos frais d'agence (dans ce cas rajoutez une clause si votre agent l'a oublié - ça m'étonnerait - que vous repasserez par lui)

D/ vous pouvez rajouter des choses:

Des ventilateurs/fans au plafond, des nouveaux placards à la cuisine, ou dans les chambres, un four, un frigo, une machine à laver, un lave-vaisselle, une télévision (donnez les références des modèles pour être tranquille: en guise de four j'ai eu deux fois un toaster, la capacité du frigo est cruciale ici, exigez une machine à laver qui lave à l'eau chaude, pour la télé mon homme à ses propres exigences qui se comptent en nombre de ports HDMI)....

Bref ce n'est pas farfelu de demander une baisse de loyer + une baisse de caution + frigo/four/lave-linge: c'est ce que nous avons fait...

E/ Lisez votre bail et annotez-le!

Un doute? demandez aux réseaux (Sur facebook: Singafrog / Singapour Nanas), vous aurez une réponse dans l'heure...

Dans le parfait bail il faudra surveiller:

- la clause des Minor Repairs: 100 ou 150$ pour un bail d'appartement / 200$ traditionnellement pour une maison. Cette clause vous oblige à payer les premiers 100 (ou 150 ou 200$) de toute réparations à condition qu'elle soit "Minor"... On a pas tous la même définition du "Minor" est lorsque votre frigo tombe en panne, même si vous quittez l'appartement dans 3 mois, vous êtes contents qu'on vous le remplace illico-presto! Une fuite d'eau peut être considérée comme "Minor"... et dans la plupart des cas ça suffit largement à payer la réparation et donc le propriétaire est relativement tranquille. Vous moins...

Attention, certains propriétaires ne vous réclamerons pas les 150$ le jour de la réparation mais.... ne manquerons pas de vous les déduire en partant de votre caution... Donc surveillez bien cette clause et son utilisation... et lorsque vous faites faire dix fois la même réparation ce n'est plus une minor repair...

- sachez que la majorité des problèmes viendra de votre aircon: entretien obligatoire tous les trois mois, et n'y coupez pas, vous risquerez de perdre votre caution, même si vous n'utilisez pas les dits aircon...

(Cela dit vous pouvez vous arrangez avec votre nettoyeur d'aircon pour qu'il marque sur le papier qu'il a bien revu tous vos aircon et pas seulement celui que vous lui avez demandé de nettoyer... Même en ne les utilisant pas souvent, je trouve que l'on consomme moins, et que j'ai moins d'allergies avec un bon nettoyage.... encore faut-il avoir le bon nettoyeur...)

Donc pour remédier à cela, il vous faut ABSOLUMENT une clause Air-Con: si l'air-con tombe en panne, quelle que soit la raison (sauf si vous avez décidé de l'éclater au marteau un soir de grande colère, évidemment), la réparation est entièrement à la charge du propriétaire! Dans la clause des minor repairs on indiquera donc 

"For avoidance of doubt this clause does not apply to any expenses incurred by the Landlord in repair and replacements of parts mentioned in clause X(x) of this Agreement"

La clause X(x) pourra être la suivante:

"The Landlord is responsible for the repair and replacements of parts in respect of the air-conditionning units installed at the said premises save where the same are caused by any ac, default, neglect or omission on the part of the Tenant or any of its servant agents occupiers contractors guests or visitors."

- Pour les "major repairs", exigez un délai d'intervention: Major = Urgence dans la plupart des cas, et lorsque vous devez attendre trois mois pour qu'on résolve cette fuite du toit qui goutte sur votre lit, c'est quand même pénible... (enfin au pire si ça vous arrive, moi l'argument final a été: "moi ça ne m'ennuie pas, mais je serais le propriétaire, je m'inquiéterais.... une fuite dans un mur ça fait vite des graves dégâts...")

- pensez à jeter un oeil à l'article "Viewing of Premises".... Parce que c'est vachement pénible de se taper 3 mois de visites quand on part ou la visite de chaque contractors qui va mesurer la cuisine bien sûr à 20h30, quand vous rentrez du boulot et que les enfants sont crevés...

- regardez la clause de renouvellement: A Singapour vous devez dire 3 mois avant que vous comptez RESTER dans le bien, il n'y a pas de reconductions tacites (mais plutôt des fins de bail prévues)

- La "diplomatic Clause" ne s'applique que pour les baux de plus de deux ans, et... au bout de 14 ou 15 mois (globalement vous ne pouvez l'invoquer qu'à la fin de votre 12ème mois, début du 13ème avec minimum un ou deux mois de préavis donc... ), ce n'est donc clairement pas la clause la plus importante, mais si vous êtes susceptibles d'en avoir besoin, c'est un grand classique des contrats de bail

- A surveiller absolument: Les clauses de nettoyage de la maison à votre départ. On exigera facilement un "nettoyage professionnel", les rideaux au pressing... Rien ne le justifie, c'est une clause spécial expat' que vous pouvez faire sauter... (mais sachez qu'en cas de grosse flegme vous aurez cette solution....)

Tout ce que vous avez négocié est dans la Letter of Intent (LOI) avec laquelle vous versez votre security deposit (qui constituera le premier mois de loyer)

Dans les 7 jours qui suivent, vous devez vous entendre avec le Landlord sur les éléments exacts du bail et le signer, en versant votre caution (1 mois de loyer pour un an de bail, deux mois de loyer pour deux ans de bail, éventuellement les frais d'agent (1/2 mois de loyer pour un an de bail, et 1 mois pour deux ans), et enfin, les frais de timbres c'est à dire l'enregistrement officiel de votre bail à l'URA.)
Soyez fermes pour que ce qui a été acté soit exécuté

Grosso Modo pour un an de bail il vous faudra verser:

- entre 2 mois et 2 mois et demi de loyer + les timbres (environ 10% du loyer) lorsque vous signez pour un an

- entre 3 et 4 mois de loyer + les timbres (environ 10% du loyer) lorsque vous signez pour deux ans

Il est donc essentiel d'avoir les reins solides quand vous êtes à cheval entre deux appartements,

A cela s'ajouteront les frais de déménagements décrits dans mon article sur le déménagement... 

Bons cartons, nous on les commence, quand Merichan les déballera demain!

C'est la grande valse des appartements en juillet :)